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美国出租公寓的定义

出租公寓在美国商业房地产交易中占据重要地位,这种商业房地产的形式在国内几乎没有。在美国,大约30%的人口住在出租公寓里。美国出租公寓只出租,不单独销售。 或者整栋公寓楼出售。在房地产分类上是商业地产。贷款也是商业地产贷款。

目前美国的公寓空置率在8%左右,出租率达到92%左右。公寓一般以一房,两房为主。平均租金是一房800美元左右,两房1200美元左右,但各地差别很大,这些全美的平均数只供参考。公寓楼里最少有4个公寓单位,一般是几十到数百个单位,多的在100-300个单位,价格不一。在德克萨斯州每个单位的平均价在10-15万美元,如果有200个单位,那就是2000万-3000万美元一栋公寓楼。但在加州,可能每个单位是25-万美元,或者30万美元。

这里说的公寓与国内的公寓不是一回事,国内的公寓在美国是共度屋(CONDO)的一种,每个公寓有独立的产权,可以独立买卖。投资公寓每个单位没有独立产权,只有整体购买或出售。

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为什么投资出租公寓

在国内,出租房屋获得租金的收益率只有1-2%,甚至更少。 过去的10年间,国内房产投资回报主要来自于房产自身的升值。而房地产市场价格的软着陆和价值回归是未来国内房地产的发展趋势。

RealSource认为,目前美国房产市场有非常好的投资价值,提供资产增值和现金回报的双重收益。美国租房群体庞大,随着房价的回升,这类人群将持续增加,带动租金上涨,房产增值,为出租房市场带来长期的投资机会。

不仅如此,市面上的很多出租公寓没有得到专业的管理,有巨大的提升出租率、租金的空间。 如果房产管理不到位,导致空置率高,竞争少,租金价格难以提升,进而房东不愿投入更多资金修缮房屋, 房产进入恶性循环。相反,如果公寓没有空房,随着租房人的增多,租金会提升,提升租金回报,正个房产的价值也随之提升。 从根本上讲,通过我们对于房产的高效管理,提升附加值,带动房产的租金上涨和房产升值。

RealSource主要在美国西南边寻求高回报的公寓投资机会。在美国西南边出租公寓追捧的因为很多人比较喜欢租房子而不是买房子。

出租公寓投资结构

确定项目后,每个投资人最少投入金额为10万美金。根据不同的项目,投资人总共项目购买价格的25%-40%的资金,其余部分来自银行贷款。 购得房产后, 投资人每个季度都可以收到租金支票,在持有房产的3-5年中,我们对房产进行高效管理与租户优化,最大限度提升房产价值从而提高租金回报。 在市场有利于卖方的时间窗口(3-5年),择机出售,套现房产升值带来的回报并分配给投资人。

投资美国公寓并不遥远

美国房产投资对于很多国内投资人来说似乎非常遥远。 其原因主要是投资门门槛高、距离远、以及投资房产后的管理体系不完善。但是随着国内投资人财富的迅速增长,中美之间签证放宽、房产管理的专业化、以及投资人对于海外投资的不断接纳、先知先觉的投资人已经大举投资美国房地产。虽然您所投资的房产在美国,但是它对于您来说并不遥远。我们会安排您赴美实地考察,借此机会您也可以在美观光。 我们每个季度为您提供房产经营报告, 让您掌握房产最新的财务表现以及我们对于房产的更新。 所有的沟通和书面文件将全部采用中文。